Складская недвижимость в Санкт-Петербурге настоящее время является одним из наиболее привлекательных сегментов для капиталовложений. Рентабельность складского бизнеса, по словам операторов, составляет 30-40%, срок окупаемости инвестиций - 5-6 лет. Приспособленные метры По данным ГУИОНа, общая площадь складов составляет 5,39 млн кв. м, или примерно 8,5% от всего объема нежилого фонда города.
Почти половина из них - 2,62 млн кв. м - предназначена для обслуживания внешнеэкономического грузопотока. В частности, 2 млн кв.
м - это портовые мощности и 0,62 млн кв. м - внутренние терминалы, выполняющие накопительную, перетарочную и таможенную функции. Всего в городе насчитывается более 100 относительно крупных складских комплексов. Число же небольших складских площадок и временных помещений, приспособленных для хранения, учету не поддается: на территории любого крупного предприятия есть складские или переоборудованные под склад и сданные в аренду помещения.
Почти 83% объектов, представленных на городском рынке, - построенные еще в советское время базы и склады, а также перепрофилированные цеха; всего 7% помещений приходится на долю современных комплексов и площадей в составе технопарков. Из них лишь около 155 тыс. кв.
м (3% от общего объема рынка) можно отнести к терминалам международного класса А по местоположению, техническим характеристикам и качеству инфраструктуры. Основным источником предложения складских площадей остаются бывшие заводы, которые постепенно превращаются в цивилизованные технопарки. Сразу несколько таких комплексов, на территории которых сосредоточено в общей сложности около 95 тыс. кв.
м складов, находятся в управлении \"Менеджмент компани ПСБ\" (МК ПСБ)/б/. Это индустриальные парки на Ленинском пр., 153, на ул.
Профессора Качалова, 9 (бывший Завод художественного стекла), на шоссе Революции, 69 (на базе предприятия \"Медполимер\"), на ул. Химиков, 26 (завод \"Электропульт\") и т. д.
По оценке генерального директора ЗАО \"МК ПСБ\" Константина Козловского, затраты на модернизацию и переоборудование заводской недвижимости сильно варьируются в зависимости от конкретного объекта, составляя в среднем $80-100 за квадратный метр. Основная часть этих средств идет на замену и реконструкцию инженерных сетей. Доля профессионально оборудованных и управляемых складских объектов в общем объеме предложения ничтожно мала: значительная часть этих площадей не сдается в аренду, а эксплуатируется самими собственниками.
Наибольший объем предложений приходится на производственно-складские площади от 1000 до 2000 кв. м (28%), площади от 100 до 500 кв. м (17%) и площади от 500 до 1000 кв.
м (15%). Популярно сочетание в имущественных комплексах складских и производственных помещений с офисными. Наиболее известные в городе офисно-складские комплексы: бизнес-парк \"Остров\" (дорога на Турухтанные острова, 10-а), \"Бизнес-сити\" (наб.
Обводного кан., 14), \"Маяк\" (Московский пр., 91), арендные ставки на складские и производственные помещения в таких объектах находятся в диапазоне $60-96 за квадратный метр в год.
Самыми обеспеченными в части складских площадей являются промышленные районы Петербурга - Выборгский, Кировский и Колпинский. Спрос на крупные складские площади (1000-1500 кв. м) сосредоточен в основном в Московском, Фрунзенском и Невском районах (на стратегическом столичном направлении).
Развитие без покрытия В настоящий момент в Петербурге в процессе строительства находятся два десятка современных складских комплексов класса A и B. В 2005 году ожидается ввод порядка 75 тыс. кв. м площадей, до конца 2006 года будет введено до 500 тыс. кв.
м новых и реконструированных складов. В частности, ЗАО \"Евросиб-Терминал\" к началу 2006 года рассчитывает построить комплекс площадью около 5 тыс. кв.
м и стоимостью $10-15 млн в районе станции Предпортовая (Московский район). К терминалу будут проложены три железнодорожные ветки от станции Предпортовая общей протяженностью более 600 м. Группа компаний \"ИСТ\" (ее самые крупные активы - ОАО \"Межрегиональное научно-производственное объединение ‘Полиметалл‘\" и ОАО \"Балтийский завод\") несколько лет назад приступила к созданию логистических центров - \"Интертерминал-Парнас\" на севере в одноименной промзоне и \"Интертерминал-Предпортовый\" класса А - на юге. \"Парнас\" предполагает организацию комплекса класса В+ площадью 45 тыс. кв.
м, \"Предпортовый\" класса А - складские помещения площадью 100 тыс. кв. м и контейнерный терминал вместимостью не менее 2 тыс. контейнеров в двадцатифутовом эквиваленте.
В мае ИСТ объявила о продаже этого проекта ЗАО \"Биг Сити\" и ОАО \"Грин Марк\", принадлежащим бывшему заместителю предправления МДМ-банка и экс-президенту банковского холдинга \"Конверс Групп\" Юлиану Краснопольскому, а также его партнеру и коллеге по последнему месту работы Андрею Середюку. Участники рынка оценили сделку в $10-30 млн. По их оценке, по завершении проекта ежегодная выручка \"Интертерминал-Парнаса\" будет составлять до $8 млн, а \"Интертерминал-Предпортовый\" окупится за семь лет при рентабельности в 18%. До конца 2006 года склады на Магнитогорской улице общей площадью 50 тыс. кв.
м должно построить ООО \"Магистраль\", входящее в \"ГСК-холдинг\". Инвестиции в проект составят около $7 млн, расчетный срок окупаемости - 4-5 лет. ОАО \"Стройметаллоконструкция\" ведет изыскательские работы в Красногвардейском районе: на участке площадью 11 тыс.
кв. м на Камышинской ул. предполагается построить склад столярных изделий.
СУ #5 \"Лендорстрой-2\" получило разрешение на возведение складской базы строительных материалов на территории собственного предприятия в Конной Лахте, а компания \"Северный лес\" - на строительство склада пиломатериалов в Приморском районе. ООО \"Петрореконструкция\" получило под склад участок площадью около 6 тыс. кв.
м на Якорной улице..